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中古戸建ての購入にあたって確認すべき注意点

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中古戸建ての購入にあたって確認すべき注意点



マイホームは大きな買い物なので、いろいろな選択肢を慎重に検討したいものですね。

 

中古戸建ても挙がってくる選択肢の一つでしょうが、新築と比べて瑕疵がないか心配になりますね。

 

この記事では、中古戸建てを購入する際に確認すると安心な注意点や、実際に中古戸建てを購入した方の失敗例をご紹介します。


 

【中古戸建て購入の際にする確認①中古戸建てのメリット】


メリット



新規に住宅を購入するアプローチとして、新築住宅と中古戸建て住宅があります。

 

ここでは、中古戸建て住宅にポイントを絞り、購入にあたって失敗しないために把握すべきメリットについて具体的にお伝えしていきます。


 

<購入コストをおさえられる>


 

新築の一戸建て住宅にはない中古戸建て住宅購入のメリットとしては、まずコストの安さが挙げられます。

 

シンプルに考えても、中古戸建て住宅では新築には必須の建設コストがありませんから、その分だけトータルの取得コストがおさえられることになります。

 

中古戸建て住宅の購入費用の内訳は、本体価格、物件取得費、各種手数料、登記費用などがあります。

 

このうち各種手数料は不動産業者に支払うコストであり、最近は手数料がゼロになるケースも少なくありません。

 

これ以外にも、継続的に発生するコストとして固定資産税が発生しますが、控除制度を利用することによって一定の控除が認められる場合もありますので、中古戸建て住宅を購入する際にはあらかじめ税法上の扱いについてもチェックしておきましょう。

 


<立地の良いエリアに住みやすい>


 

中古戸建て住宅にかぎらず、一戸建て住宅や賃貸物件を選ぶ際に失敗しないため、入居者として何よりも気になるのが物件の立地です。

 

新築物件ももちろん事前に周辺の立地をリサーチしたうえで建設されており、暮らしやすさもある程度予測することができますが、中古戸建て住宅の場合、すでに発展したエリアに建っていることが多いため、「引っ越した後に立地がイメージと違って後悔する」という失敗もほぼありません。

 

また、住宅が並んでいるエリアがあとから徐々に発展する、ということも考えられますので「中古戸建て住宅が建っているということは発展性の見込めるエリアである」と推測することもでき、ビギナーにとっても入居後の暮らしやすさがイメージしやすいというメリットがあります。

 


<実物を事前に見学できる>


 

新築の戸建て住宅では基本的に建築作業が完了するまで実際の物件を見ることができませんが、中古戸建て住宅であれば購入前の段階から実際の住宅を見ることができ、入居後の暮らしを具体的にシミュレーションできるというメリットがあります。

 

中古戸建て住宅の内覧を行うにあたっては必ず、曜日や時間帯を変えて複数回にわたり訪れてみましょう。

 

同じ物件でも、平日と休日では周辺の雰囲気がまったく違いますし、時間帯を数時間ずらすだけでも物件の印象が変わってきます。

 

また、御家族がいらっしゃるのであれば、配偶者やお子さんなどに必ず同行してもらいましょう。

 

ひとりでの内覧では気づくことができない細かいポイントであっても、複数人の目があれば気づくことができ、物件のメリット、デメリットについて具体的に比較することができるという利点があります。

 

もちろん、中古戸建て住宅の内覧でも不動産業者のスタッフが同行しますので、中古戸建て住宅の構造や設計、周辺環境を含めて疑問がある場合には必ずその場で質問をしましょう。


 

【中古戸建て購入の際にする確認②中古戸建ての注意点 「瑕疵担保」とは】


瑕疵担保責任


 

中古戸建て住宅を新規に購入する際には、瑕疵担保責任に注意する必要があります。

 

ここからは、瑕疵担保責任のそもそもの意味や、中古戸建て住宅の購入に際して瑕疵担保責任に注意すべき理由について詳しく見ていきましょう。

 


<瑕疵担保責任とは?>


 

新築住宅や中古戸建て住宅では、売買の際に一定の基準にもとづいた品質検査が行われます。

 

品質検査の結果として物件に何らかの欠陥や問題が発見された場合、それらは瑕疵として記録されます。

不動産取引において、物件の引渡しから10年の間に認められた瑕疵については原則として物件の売り主のほうに全面的な修繕責任が課せられ、これを瑕疵担保責任といいます。

 

瑕疵担保責任は物件の新規購入者を保護するための仕組みであり、また、「住宅も商品のひとつなので売主が長期的なスパンで責任を持つべきだ」という日本らしい考え方にもとづいています。

 

ただ、すべての中古物件に対して瑕疵担保責任が設定されているわけではありませんし、何をどこまで保障するかは売主の裁量に任されている部分が大きいので不動産売買契約書を確認しましょう。

 

瑕疵担保責任が設定されていない中古住宅を購入した場合、購入後に何らかの瑕疵が発見されたとしても購入者側に修繕責任があるとみなされますので、中古住宅を購入する際には必ず瑕疵担保責任が設定されているかどうかをあらかじめチェックしておきましょう。

 


<瑕疵担保責任と瑕疵保険>


 

瑕疵担保責任とセットでおさえておくべきなのが瑕疵保険です。

 

瑕疵保険とは、物件において何らかの欠陥が見つかった場合でも修繕の自己負担額を最小化できるようにするための保険です。

 

物件の売り主が事業者ではない場合、瑕疵保険の被保険者は検査業者となります。

 

売主が物件を売りたい場合、検査業者が物件について調査を行い、欠陥や問題がないことを確認した段階で検査業者が瑕疵担保責任を負うという仕組みになっています。

 

もしも物件の売買後に修繕が必要な瑕疵が発見された場合、瑕疵保険から検査業者に保険金が支払われ、検査業者はその保険金を使って修繕を行います。

 

売主が不動産事業者の場合は、売却前に物件について現場調査を行い、検査基準に適合すると瑕疵保険に加入できます。

 

売却後に修繕が必要な瑕疵が発見された場合、不動産業者に保険金が支払われ、不動産業者の責任において瑕疵が修繕されます。

 


<中古戸建て住宅購入のデメリットと注意点>


 

新築物件と比較して購入コストがおさえられるなどのメリットがある中古戸建て住宅ですが、購入時にはいくつかのデメリットと注意点があります。

 

中古戸建て住宅を購入する際にはまず、築年数に注目しましょう。

 

中古戸建て住宅の築年数によっては住宅ローンがストレートに認められない場合がありますので、住宅ローンによる物件購入を前提としている場合にはできるかぎり築年数の浅い物件を選ぶのが無難です。

 

また、最近では築年数の古い中古戸建て住宅であっても長期の住宅ローンが認められるケースも増えてきていますので、住宅ローンの種類についても入念にリサーチしておきましょう。

 

前述のように、瑕疵担保責任の有無によって購入後の維持コストが変わってきますので、購入に際しては必ず契約内容をチェックし、瑕疵担保責任について確認しておきましょう。


 

【中古戸建て購入の際にする確認③失敗例】


公開やトラブルを減らす


 

失敗例について具体的に把握しておくことで、中古戸建て住宅購入後の後悔やトラブルを減らすことができます。

 


<購入前に注意点を整理!>


 

中古戸建て住宅購入の注意点は何よりも、購入前のシミュレーションに尽きます。

 

特に、初めてのマイホームとなるとどうしても気分的に舞い上がってしまい、細かい注意点は見えなくなってしまいますが、それは良くない兆候です。

 

賃貸物件と同じく、中古戸建て住宅購入に際しても入念な内覧を繰り返すことで物件のメリットと同時に、デメリットや暮らしていくうえでの注意点などが具体的に把握できるようになります。

 

御家族で意見を統一しておくのも大切な注意点です。

 

御家族のなかの誰かが妥協したために入居後に不満が表面化するというのは中古戸建て住宅購入でよく見られるトラブルですので、物件選びの段階から必ず御家族全員の意見をすり合わせ、後々まで「こんなはずじゃなかった」ということのないようにしましょう。


 

【まとめ】


 

新築物件の場合と比較しつつ、中古戸建て住宅購入で考えられるメリット、デメリット、注意点について具体的に検討してきました。

 

中古戸建て住宅購入にあたっては事前の内覧を入念に行い、御家族とも意見を共有したうえで、後悔のない住まい選びを実現しましょう。

 

また、中古戸建て住宅購入では瑕疵担保責任の有無も重要なチェックポイントになりますので、契約の際に必ず確認しておきましょう。

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