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住宅ローンの残債があっても不動産売却は可能?売却方法や注意点も解説

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カテゴリ:不動産ノウハウ

住宅ローンの残債があっても不動産売却は可能?売却方法や注意点も解説

不動産売却を検討しているとき、「まだ住宅ローンが残っているけど…」と気になる場合があります。
そんなとき、あきらめることはなく、売る方法はあります。
今回の記事は、「残債があるときの不動産売却」をテーマに、流れや諸費用、注意点などについても解説します。

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住宅ローンの残債があるときの「不動産売却」の流れ

住宅ローンの残債があるときの「不動産売却」の流れ

ローンが残っていても売却できる?

「住宅ローンの残債があると、家が売れないのでは?」と不安や疑問を感じるケースもあるのではないでしょうか。
結論からいうと、住宅ローンの完済前であっても、売却することは可能です。
売るまでに1つの条件をクリアすることで、住宅ローンに残債があっても売却できます。
条件とは「完済して抵当権を抹消させる」ことです。
不動産を担保にする権利の「抵当権」。
金融機関は、返済ができなくなった際には、抵当権により不動産を売却する権利をもちます。
そのため、抵当権がついたままの不動産は、そのままでは売却できません。
住宅ローンの残債がある場合の「売却」までと、抵当権の抹消の流れを見ていきましょう。

残債がある場合の売却までの流れ

売りたい不動産に住宅ローンの残債があるときは、まず売却活動の流れに入る前の準備をします。
準備のひとつめは、残った住宅ローンの状況を知ることです。
金融機関にもよりますが、毎年10月前後に送付される「年末残高証明書」を確認します。
年末残高証明書により、住宅ローンの借入額や残債の状況を把握できますが、通常、書面上の借入額は金利を含んでいません。
資金計画では、金利も含めて検討します。
もし、「年末残高証明書」が手元になければ、金融機関をおとずれ、窓口で依頼することも可能です。
つぎの準備として、不動産の売却額を調べる流れとなります。
不動産会社に査定をしてもらって、相場や物件の状態などから判断された価格を確認します。
住宅ローンの残債と査定された売却額を比較すると、完済ができそうかを知ることができますね。
残債よりも、売却額のほうが大きければ「アンダーローン」として販売活動にもスムーズに入れますが、残債のほうが上回ってしまうケースも多くあります。
そのような「オーバーローン」のときの対処法も、後ほど解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。
お金の状況がつかめたら、不動産売却を目指し、本格的な販売活動の流れに入ります。
住宅ローンに残債があるときは、基本的に、住みながら販売活動に取り組みます。
居住と返済を続けながら、売却にむけて活動をする流れです。
そこで、大切になるのが「内覧」です。
居住しながら販売活動をするケースでは、内覧時に、売主の対応もでてくるでしょう。
状況によっては、内覧にきた購入検討者に直接、不動産のアピールポイントが伝えられる機会にもなります。
一方で、実際に暮らしている家を見せることになるので、事前の清掃はしっかりおこなっておくのが理想的です。
住んだままでも、きれいな住空間にしておけば、入居後の暮らしを想像させて、購入の検討を進めてもらうことにもつながります。
活動している間、実家に引っ越せる場合などは、不動産を空き家状態にして、不動産会社に内覧を任せるのもよいでしょう。
購入者が決まれば、販売活動の段階は完了です。

抵当権の抹消されるのはいつ?

売買契約のあと、一般的には1カ月以内に、最後に「引き渡し」をおこないます。
この引き渡し際に、不動産の抵当権も外す流れです。
引き渡しでは、司法書士や、住宅ローンの金融機関が抵当権抹消の書類とともに同席します。
買主は、通常、契約時に手付金を支払っており、残金を引き渡し時に支払いします。
住宅ローンの一括返済となり、司法書士に抹消書類が渡され、抵当権が引き渡しと同時に外れます。

住宅ローンの残債があって不動産売却するケースでの諸費用

住宅ローンの残債があって不動産売却するケースでの諸費用

抵当権抹消の登記費用

不動産を売り、住宅ローンを完済して、抵当権の抹消にかかる手数料が、諸費用として必要です。
諸費用でかかるのは、1件の不動産で1,000円です。
もし、土地と建物であれば2,000円となります。

司法書士の報酬

抵当権抹消の登記手続きを司法書士に依頼できます。
司法書士に手続きしてもらった報酬の支払も諸費用となり、抵当権抹消の場合は1万円から2万円ほど、目安としてみておくとよいでしょう。

譲渡所得税

不動産による売却益がでたら、通常は翌年2月から3月の確定申告をおこないます。
不動産を売った「価格」から、建物の減価償却費の差し引きなどを加味した「取得費」と、「売ったときにかかった費用」を引いたのが「譲渡所得」です。
確定申告で、譲渡所得税を諸費用として納税します。

印紙税

印紙税も諸費用のひとつです。
契約書に必要分を貼って納めますが、売却額にあわせて、印紙税も段階的に変わります。
たとえば、50万円超で100万円以下なら印紙税は「1,000円」、100万円超で500万円以下なら「2,000円」、500万円超で1,000万円以下なら「1万円」、1,000万円超で5,000万円以下なら「2万円」です。

仲介手数料

仲介業務をした不動産会社へ支払う諸費用です。
仲介手数料は、売却額で上限が定められています。
200万円以下なら売った価格の「5%」、200 万円超から400万円以下のなら「4%+2万円」、400万円超なら「3%+6 万円」が上限です。
仲介手数料は、これに消費税がかかってきます。
住宅ローンの残債があり売った場合も、これらの諸費用は必要になりますので、資金計画に忘れずに組み込んでおきたいですね。

不動産売却で住宅ローン残高があるときの注意点

不動産売却で住宅ローン残高があるときの注意点

残債がある買い替えは「売り先行」

売却をするには「売り先行」と「買い先行」という2つの進め方があり、注意点となり得ます。
「売り先行」とは、先にマイホームを売ってから、そのあと新居を購入します。
「買い先行」の場合は、先に新居を買ってから、マイホームを売ることです。
注意点になるのは、買い先行のパターンです。
もし、住宅ローンの残債があるのに、新居も購入すると、2つの物件での二重ローンになる可能性があります。
そのような事態を避けるためにも、住みながら販売活動をして「売り先行」で進めるようにするのが望ましいですね。
しかし、残債がある場合でも、転勤や新築の購入時期の都合などで、先に購入しなければならないケースもあるでしょう。
「つなぎ融資」を利用すると、売った代金を受け取る前に、新居の購入代金の支払いがきたとき、短期の融資で資金を補うことができます。
これについては、例外的な対応として把握しておきましょう。

オーバーローンの注意点と対処法

前述の通り、住宅ローンの残債があるときは、「アンダーローン」の状態が理想です。
とはいえ、住宅ローンの残債が減るよりも、不動産の資産価値が下がるスピードが速く、価格に影響して、結果的に「オーバーローン」となる場合も少なくありません。
注意点として、オーバーローンをカバーする補てんが必要になります。
対処法には、預貯金などの「自己資金」で補てんする方法があります。
また、購入する新居の住宅ローンに、残債を上乗せする「住み替えローン」の利用も、対処法のひとつです。
ただし、審査が厳しいことなども注意点として理解しておきましょう。
ほかにも、住宅ローンを利用している金融機関の合意を得て「任意売却」するパターンもあります。
この場合もいくつか注意点があり、利用によって信用情報機関に記録されるので、後にクレジットカードの申請など、影響がでる恐れがあります。
利用についても、返済が困難であることを金融機関に相談し、許可を得ることが前提となっているのが注意点です。

まとめ

住宅ローンの残債があるときの売却について、注意点も含めて、解説しました。
大きな額が動く取引のため、さまざまな諸費用も忘れずに、計画のうちに考慮してきましょう。
また、オーバーローンになったときなども、ぜひ信頼できる不動産会社にご相談ください。

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