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離婚による不動産売却!財産分与の選択肢と住宅ローンがある場合

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カテゴリ:不動産知識解説

離婚による不動産売却!財産分与の選択肢と住宅ローンがある場合

離婚が決まったとき、財産分与の選択肢として不動産売却をおこなうのが一般的です。
しかし離婚は日常的におこなうものではないので、「売却の流れがわからない」「住宅ローンがある場合は?」と悩む方もいるでしょう。
そこでこの記事では、離婚時における不動産の選択肢や財産分与の流れ、住宅ローンが残っている場合の手続きをお伝えします。

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離婚時は財産分与の選択肢として不動産売却を検討しよう

離婚時は財産分与の選択肢として不動産売却を検討しよう

離婚が決まった際、不動産売却を選択肢に入れる夫婦も多くいます。
住み続けたいと思う方もいますが、不動産といった大きな財産は、可能であれば売却がおすすめです。
では離婚が決まったら家はどうするべきなのか、詳しく見ていきましょう。

売却し売却金を分与する

離婚時は夫婦で平等に財産をわけるのが一般的です。
預貯金だけでなく、不動産も夫婦が一緒に築いてきた財産になるため、財産分与の対象になります。
売却金額で住宅ローンを完済し、残ったお金を半分ずつ分与してください。

完済して連帯債務や連帯保証を解消

住宅ローンを組む際、夫婦で連帯債務を負ったり、どちらかが連帯保証人になったりすることがあります。
離婚してもその関係は解消されないので、連帯債務や連帯保証の関係を続けたくない場合、住宅ローンを完済しなければなりません。
この方法はどちらかが住み続けられる方法なので、マイホームを手放したくない場合におすすめです。

不動産売却しないで財産分与する

夫もしくは妻のどちらかが住み続け、一方が分与額を相手に支払います。
まずは不動産のどのくらいの価値があるのか知るため、不動産会社に査定を依頼することからはじめましょう。
査定結果が出たら、その金額をもとに清算金を支払えばOKです。
思い入れのあるマイホームを売却せず財産分与できますが、清算金を支払う側に支払い能力があるかどうかが問われます。
不動産という大きなお金が絡む財産分与のため、場合によっては清算金が膨大になることもあるでしょう。
専業主婦などで収入がない場合、清算金の準備が難しくなるのがデメリットです。
不動産売却しないで財産分与するということ自体は可能ですが、十分な経済力がないと難しい分与方法といえます。

離婚にともなう財産分与で不動産売却する流れ

離婚にともなう財産分与で不動産売却する流れ

では離婚によって財産分与する際、不動産売却はどのようにおこなえばいいのでしょうか?
離婚にともなう不動産売却には、以下のような4つの方法があります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

仲介による売却

離婚による不動産売却においては、仲介を利用する方が多くいます。
可能な限り多くの財産をわけたい場合や、希望金額で売却したいときにも仲介がおすすめです。

●査定を依頼する
●不動産会社の決定
●媒介契約を締結する
●売却活動(内覧対応や値引き交渉)をおこなう
●売買契約を締結する
●決済と鍵の受け渡しをし、引き渡し完了


仲介の場合、買い主を募るために広告を出し、売却を公にする必要があります。
希望金額に近い価格で売却できる反面、近所の方に売却することを知られてしまうのがデメリットです。

任意売却

離婚にともなう不動産売却では、任意売却も選択肢の1つです。
はじめは仲介と同じように査定し、査定結果が住宅ローンの残りより安かった場合は任意売却を選びます。

●査定を依頼する
●住宅ローンの残りより安かったら任意売却を決める
●金融機関と相談
●売買契約と引き渡しをおこなう


任意売却で財産分与をおこなう場合、金融機関から許可を得ないと手続きできません。
不動産売却後の住宅ローンはどのように返済していくのか、相談してからはじめて契約を締結したり、決済の実行ができたりします。

買い取り

住宅ローンを完済しているなら、買い取りも選択肢に入れてみましょう。
買い主は不動産会社になるため、お互いが納得すれば即売却が可能で、広告なども出さなくて済み、誰にも知られずに引っ越しできます。

●査定を依頼する
●結果に納得できたら売買契約を締結する
●決済と鍵の受け渡しをし、引き渡し完了


買い取りで不動産売却や財産分与をおこなう場合、早ければ1カ月程度で引き渡しが完了します。
仲介で売却できない場合、買い取りを次の手段とすることも可能です。
即売却したい場合や、急いで財産分与したいときは買い取りを検討してみてください。

リースバック

あまり聞きなれない言葉かもしれませんが、離婚時にリースバックを利用して不動産売却することも可能です。

●リースバック会社や投資家に売却
●賃貸契約を締結
●家賃を支払いながら住み続ける


リースバック会社や投資家にマイホームを売却し、賃貸契約を結んでそのまま住み続けられるのがメリットです。
このように離婚で不動産売却をおこなう際は、上記4つの選択肢があります。
マイホームの状態やローン残高の有無によって、適した方法を選んでください。

離婚の不動産売却で住宅ローンがある場合の連帯責務や連帯保証は?

離婚の不動産売却で住宅ローンがある場合の連帯責務や連帯保証は?

次に離婚による不動産売却で、住宅ローンが残っている場合の、連帯責務や連帯保証について見ていきましょう。
先ほどお話ししましたが、離婚による不動産売却には4つの選択肢があります。
財産分与しやすい方法を選べばOKなのですが、その前に住宅ローンがどのような契約になっているかチェックしなければなりません。

連帯債務になっている場合

連帯債務は夫(妻)が主な債務者になり、妻(夫)が連帯で債務を負う契約です。
夫婦の両方が債務者になるため同等の返済義務が発生し、銀行などに対してローンを支払わなければなりません。
そのためもし夫婦で連帯債務になっていた場合、お互いにローンを支払っているので、「ローンを突然支払うことになった…」という事態は避けられるでしょう。

連帯債務で住み続けるには?

離婚後に夫もしくは妻が住み続ける場合、連帯債務を解消する必要があります。
そのためには住宅ローンの借り換え(住み続ける方の単独名義にする)をおこなうのが一般的です。
たとえば住宅ローンが2,500万円残っていて、夫に2,000万円、妻に500万円の返済義務があったとします。
妻が住み続けるなら2,500万円の審査を通過するのが条件です。
「今さら2,500万円の住宅ローンを組めるの?」と思いますが、当初より残高が減り年収も上がっているのが一般的なので、可決される可能性は十分にあるでしょう。

連帯保証になっている場合

連帯債務ではなく夫(妻)が連帯保証になっている場合、基本的にローンの支払い義務は負いません。
しかし債務者に万が一のことがあり、返済不能になると、連帯保証人が支払い義務を負います。
マイホーム購入時に連帯保証で契約しても普段支払いをしていないので、返済義務が生じることに実感がない方も多いのではないでしょうか?
そのためいざというときに慌てないよう契約内容をチェックしてください。

連帯保証で住み続けるには?

連帯保証であれば、名義人(夫もしくは妻)がそのまま住み続けられます。
単独名義なので、完済まで支払い続ければOKです。
しかし名義人が自己破産すると、連帯保証人に対して債務が発生するため、よく考えてから決断しましょう。
離婚後も連帯保証人という立場を解消するのは難しく、信頼関係だけが頼りになります。
名義人に対して信頼関係がない場合、売却も選択肢に入れるのが得策です。

まとめ

離婚にともなう財産分与は、不動産売却も選択肢に入れるのがおすすめです。
売却する際は手続きの流れやポイントをおさえ、スムーズに分与できるよう努めてください。
とくにマイホームなどの大きな財産を持っている場合は、双方が納得いくように話し合いましょう。

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