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土地の地目とは?種類や地目変更の際の注意点を知ろう!

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カテゴリ:不動産知識解説

土地の地目とは?種類や地目変更の際の注意点を知ろう!

不動産の売却や購入を検討する際、「地目」という言葉を目にしませんか?
不動産取引は日常的におこなうものではないので、どのような意味を持つのかわからないという方も多いでしょう。
この記事は地目とはどのようなものなのか、種類や地目変更する際の注意点をお伝えします。
相続や新築を予定している方はぜひご覧ください。

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土地の地目とは?地目には複数の種類がある

土地の地目とは?地目には複数の種類がある

まずは土地の地目とはどのようなものなのか、種類を含め見ていきましょう。
地目とは土地がどのように使われるのかなど、目的を明確にしたもので、土地の状態や利用の目的に応じて決められます。
登記所(法務局)の登記官により決定され、登記簿のはじめの方に記載されているのが特徴です。
土地の区分は不動産登記法にもとづいて定められていて、登記には必ず必要なものとなっています。
また地目には複数の種類があり、以下のなかから適切なものが決定されます。

●田:農耕地において用水を利用し、耕作をおこなう土地
●畑:農耕地において用水を利用せず、耕作する土地(牧草栽培地も含まれる)
●山林:耕作の方法に関係なく、竹木を育てるための土地
●原野:耕作の方法に関係なく、雑草やかん木類を育てるための土地
●宅地:建物の敷地を維持し、目的を果たすために必要な土地
●鉄道用地:鉄道の駅やそれに附属する施設と路線
●学校用地:学校の校舎やそれに附属する施設の土地、グラウンドなどの運動場
●鉱泉地:鉱泉などの温泉の湧出口と、それらの維持に必要な土地
●塩田:海水を引き込み、塩を取るための土地
●池沼(ちしょう):かんがい用水以外の水の貯留池
●牧場:牛や馬などの家畜を放牧するための土地
●墓地:人間の遺体や遺骨を埋葬するための土地
●境内地:境内に属する土地で、宗教法人法の第3条第2号または第3号にあたる土地
●運河用地:運河法の第12条第1項第1号、もしくは第2号にあたる土地
●水道用地:もっぱら給水の目的で使用する水道の水源地や貯水池、ろ水場もしくは水道線路に必要となる土地
●ため池:耕地かんがいに使用するための用水貯留池
●用悪水路:かんがい用もしくは悪水はいせつ用に使用する水路
●堤:防水のために建てられた堤防
●井溝(せいこう):田畝または村落のあいだにつくられた通水路
●保安林:森林法にのっとり、農林水産大臣が保安林として定めた土地
●公園:不特定多数の人たちが楽しむために提供される土地
●公衆用道路:道路法で定められた道路で、一般的に交通するものや高速道路、国道、市町村道路や農道や山道も含まれる(道路法により、道路であるか否かは問われない)
●雑種地:上記の22種類に該当しない土地(水力発電のための水路や競馬場内の馬場、宅地に接していないテニスコートやプール、火葬場など)


このように地目とはたくさんの種類を持っています。
所有する土地によって種類が異なるので、売却など取引をおこなう際はチェックしておきましょう。

土地の地目を変える地目変更とは?

土地の地目を変える地目変更とは?

次に土地の地目を変える地目変更とは、どのような手続きが必要なのか見ていきます。
地目変更とは、登記されている地目とは別の目的で使用する際におこなうものです。
たとえば地目が畑の場所に新築一戸建てを建てたときや、山を開拓し住宅街をつくるときは、宅地に地目変更しなければなりません。
つまり土地の種類や用途を変える手続きということです。
また地目変更にはその土地の所有者や権利関係など、さまざまなことが関かわってきます。
そのため地目変更する際は登記の流れを把握し、正しく手続きしましょう。

自分で地目変更をおこなう場合

自分で地目変更をおこなうなら、まずは法務局で「登記事項証明書」と「地積測量図」を入手します。
地目変更の手続きには登記申請書が必要で、その申請書には土地の面積を書かなければなりません。
地積測量図には詳しい面積が記載されているので、登記事項証明書と一緒に取得しておくと安心です。
登記事項証明書にて土地の状態が把握できたら、次は地目変更登記に必要な書類を記入します。
申請時に土地の場所を表す地図や公図の写しが必要になるので、添付書類として準備しておきましょう。
また登記事項証明書に記載されている住所と、現住所が異なる場合は住民票の添付も必要です。
費用は登記事項証明書や公図、住民表などの取得費と、法務局に行くまでの交通費がかかります。
名前だけ聞くと難しそうに感じる地目変更ですが、実はそれほど複雑ではなく難しい手続きではありません。
費用も最小限に抑えられ、法務局などで不明点も教えてもらえるので、ぜひ挑戦してみてください。

専門家に地目変更を依頼する場合

自分でおこなう時間がない場合は、土地家屋調査士に依頼します。
法務局もしくは不動産会社から紹介してもらうか、地元の土地家屋調査士をインターネットやタウンページで調べてもOKです。
専門家に依頼する際は、最初に見積もりをもらいましょう。
見積もり金額に納得できたら実際に依頼し、資料の収集や現地調査をおこなってもらいます。
登記事項証明書や地積測量図といった法務局で取得する書類も、原則土地家屋調査士がもらってくれるので、依頼者は書類が届くのを待つだけです。
届いた書類に不備がなければ、署名と捺印をして法務局に申請してください。
費用は書類の取得費に加えて、土地家屋調査士への報酬として数万円が必要です。
自分でおこなう場合に比べてお金がかかるので、あらかじめ準備しておきましょう。

手続き完了までは1週間程度

地目変更は、自分でおこなう場合も専門家に依頼する場合も、一般的には1週間程度で手続きが完了します。
ただしなかには土地の形状が複雑だったり、法務局の立ち合いが必要だったり、現地調査が長引く場合も。
土地の状態によっては時間がかかるので、余裕を持って実施するのがおすすめです。

土地を地目変更する際の注意点とは?

土地を地目変更する際の注意点とは?

土地を地目変更する際の注意点として、以下のことが挙げられます。

期限は1カ月以内

まず1つ目の注意点は、期限が1カ月以内だというところです。
所有者は地目の変更があった際、1カ月以内に地目変更をおこなわなければならず、期限を過ぎると10万円以下の過料が課せられることも。
手続きをする際、家を新築したり相続したり、バタバタしていることも多いでしょう。
期限を過ぎないよう地目がかわったら速やかな手続きを心がけてください。

農地の地目変更は許可が必要

農地を宅地などに地目変更する場合、農業委員会への届け出や都道府県知事からの許可が必要です。
農地は日本の自給率を支える大切なものなので、農地をなくさないような対策が推奨されています。
そのため一般的な地目変更より時間がかかるのが注意点です。
また長い間使っていない農地でも、更地で耕せばすぐに農業がはじめられる状態なら、地目変更は難しいといえます。
農地を地目変更する場合は、自治体や農業委員会にあらかじめ相談しておくといいですね。

用途地域とは異なる

地目と間違えやすい用語として、用途地域というものがあります。
用途地域とは不動産売買や登記でよく登場するのですが、建物の用途を区分した地域です。
地目とは異なるため混在しないよう注意しましょう。

まとめ

この記事では土地の地目とはどのようなものなのか、地目変更の流れや注意点とともに詳しくお伝えしました。
地目変更は自分おこなえ、専門家に依頼することももちろん可能です。
1カ月以内という期限があるので、注意点を押さえながら速やかな手続きをおこなってください。

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