マイホームの購入や不動産売却に関して、詳しい流れなどがわからずに踏み出せていないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
要点をしっかり押さえておけば、いざという時に焦らずにすみますので、事前にどういった流れで不動産売却が行われるのかを把握しておく事がとても重要になります。
そこで今回は、マイホーム購入を検討している方向けに、重要な不動産売却の流れなどについてご紹介していきます。
納得のいく取引ができるよう、参考にしてみてくださいね。
まずは重要な流れを確認していきたいと思います。
流れと一言で言っても、個人差がありますが、ぜひ参考にしてみてください。
①売却する理由、希望条件をまとめる
最初に重要なのは、売却理由を明確にしておくことです。
具体的に理由を整理した上で、住み替えの時期や手元の資金など、希望条件や経済状況を把握することが大切です。
それに続く形で、売却価格はどうするか、時期はどうするか、新居はどうするのかなどを明確にしていくのが良いでしょう。
本当に売却する必要があるのか、投資用にするのはどうか、リフォームするのはどうか、などの選択肢も出てくるので慎重に計画することが大切です。
②売却を決めたら、相場を調査する
自身が売却する物件に近い物件の価格相場を調べるのも重要です。
それによりどのくらいの価格で売れそうか、目安をたてていきます。
③不動産会社を決める
ここまでの手順を踏んでから不動産会社を決めることが流れとしては自然と言えます。
一度不動産会社を決めてしまえば、そのあとは相談を重ねることでスムーズな売却につながります。
④査定の依頼
不動産会社に査定の依頼をします。
物件価格についてはいくつかの会社に依頼してみるのも一つの手です。
⑤仲介の依頼・媒介契約
売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結ぶことになります。
希望の売却方法を踏まえ、契約の種類を選ぶ事になりますので、慎重に相談してくださいね。
⑥売り出す
いよいよ自身の物件を売りに出します。
ここまで来たらあと一歩です。
希望価格と査定価格、周辺の相場、市場の動向を踏まえて重要な売り出し価格を決定してくださいね。
⑦購入希望者と交渉
購入を希望する人が現れたら、売却条件を交渉します。
⑧物件情報の開示
売買契約の前に、正確な物件情報を提供します。
物件の不具合などがあるときには、誠実に伝えます。
不動産会社が仲介しているときには、物件調査に協力します。
⑨売買契約
条件の合意が取れたら、買主と売買契約を結びます。
契約内容で注意すべきところを漏れなく確認します。
またこの際、買主から手付金を受け取り、仲介手数料の半額を支払います。
⑩引き渡し
取り決めた時期に、引き渡し手続きを行います。
このタイミングで購入金の支払いがなされ、鍵を引き渡す日を調整します。
また登記申請なども必要です。
引き渡した後は税務申告などがありますので、忘れずに行うようにしましょう。
以上が主な売却の流れとなります。
そもそも買い替えの順番は購入と売却のどちらが先なのかという点が気になるという方もいらっしゃるかと思います。
こちらは状況によって変化しますが、転勤など住み替えの時期が決まっている場合には、購入時期を重視した流れになりますので、それに従って順番が決まります。
つづいて不動産売却の中でも重要になってくる、査定方法について確認していきたいと思います。
まずは「簡易査定」です。
これは机上査定と言われることもあります。
こちらは、実際に現地を見ずにデータなどの情報をもとに算出する方法のことを言います。
ここでいうデータとは、物件の所在地や土地と建物の広さ、築年数や間取りなどを言います。
もちろん実際の現場は踏まえていないため、算出されるのは概算になります。
この方法は、売却するかまだ検討している段階の方におすすめの方法ですね。
メリットとしては、大きな時間を使わずに依頼できる点です。
ですが実際に売却できる価格と差が生まれてしまう場合もありますので、考慮しておきましょう。
続いて、実査定と呼ばれることもある「訪問査定」についてご紹介します。
簡易のデータを踏まえて実際に物件に足を運び、現地調査を経て算出する方法のことです。
簡易査定に比べると、実際に目でみて確認することになるため、必然的に精度の高いものとなります。
訪問の際には、道路と敷地の位置関係や設備の状況、眺望なども踏まえていきます。
部屋の使用状況やメンテナンスの実施状況なども影響します。
実際に売り出し価格のベースとなるのは訪問査定なので、本格的に検討する段階になった方はこちらを依頼することをおすすめします。
精度の高さが大きなメリットとなるのはもちろんですが、訪問時に売却に関する疑問が相談できるという点もあります。
デメリットとしてはどうしても時間がかかってしまったり、売却する側の準備が必要になったりするという点です。
様々なポイントを踏まえたうえで、お願いするようにしましょう。
最後に不動産売却で重要なポイントとなる、媒介契約について確認していきたいと思います。
これは売主と不動産会社で契約するもので、契約書には、希望する条件や仲介手数料、契約の有効期間、契約期間中の義務などが記載されます。
つまり、不動産会社から受けられるサービスについて決める重要な契約となっています。
この契約には、「一般」「専任」「専属専任」の3種類があります。
それぞれのポイントを確認していきましょう。
まずは「一般媒介契約」です。
一般媒介契約は3つの中でも制限が少ない契約で、複数の会社に仲介を依頼できる契約です。
しかし不動産会社からすると、他の会社で契約されてしまった場合に不利益となってしまうので、積極的に販売活動をしないということがあるかもしれません。
また指定流通機構（レインズ）への登録が必須でないために、デメリットとなることがあります。
レインズとは国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。
これに登録された物件は、全国の不動産会社で閲覧できるので、多くの人に不動産情報を広められます。
建物が人気エリアにある場合や、新築物件である場合には一般も候補となりますが、それ以外には基本的に売主にとってはメリットは少なくなりそうですね。
やはりおすすめできるのは、専任媒介契約と専属専任媒介契約です。
以下でそれぞれがおすすめできる理由をご紹介していきます。
専任媒介契約は1社のみに依頼する契約になるため、他の不動産会社と合わせての依頼はできません。
しかし、1社のみと媒介契約を結ぶことで、不動産会社も集客に力を入れる傾向にあります。
これにより少しでも早く、家が売れる可能性が上がるうえに、実は専任媒介契約では自己発見取引というものが認められていることも大きなメリットとなります。
自己発見取引とは、自分で買主を見つけて売買契約を結ぶことを言います。
また14日に1回以上の販売状況の報告義務があるので安心感があります。
また7日以内にレインズに登録する義務があることも、大きなメリットと言えるでしょう。
専属専任媒介契約は、専任媒介に似ていますが、より契約内容が売主にとっては制限が加わるものとなります。
専属専任媒介契約では、売主が自分で買主を見つけての契約はできません。
不動産会社には契約から5日以内にレインズに登録義務があるのに加え、7日に1回以上の報告義務が定められています。
専任媒介との大きな違いは、売主が自分で買主を探してきて、直接の取引ができるかどうかという点です。
そのため、知り合いなどが不動産を購入する可能性があるなら専任、購入する可能性のある人が知り合いにはいないなら専属専任を選ぶ、というのも良いかもしれません。
専任も専属専任も、やりとりする会社が1社になりますので手間も少なくなります。
今回は、不動産売却において、その流れや重要となるポイントをまとめました。
事前に準備をしっかりと行い、後悔の無いようにすすめていけると良いですね。
