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災害リスクを回避して後悔しない土地選び!

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カテゴリ:不動産ノウハウ

災害リスクを回避して後悔しない土地選び!

地震の多い日本ですが、近年では豪雨による浸水など、さまざまな災害に対して意識が高まっています。
日本においての「土地選び」は、立地のよさだけではなく、地盤や地形の情報も重要な要素です。
今回は、「土地選び」で失敗しないために知っておきたい地形の種類や、災害リスクについて、まとめます。

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「埋立地」の特徴と土地選びをする際に注意したい災害

「埋立地」の特徴と土地選びをする際に注意したい災害

「地盤」の重要性

建築の技術は日進月歩で向上し、地震対策をとっても耐震、制震、免震など、さまざまな構造が採用されています。
しかし、優れた建物と同時に、重量のある構造物をささえる地盤の質も重要です。
さまざまな地形の特徴や、地盤と災害リスクの関係性を理解しておくことが、土地選びにおいて大切です。

「埋立地」とは

埋立地とは、海や川などに土砂を盛っていき、周囲の土地と変わらない高さになるまで、人工的に造成した地盤をさします。
一般的には、都心に近いウォーターフロントのエリアをイメージされる方も多いでしょう。
埋立地は広い土地を創出できるため、大規模な開発には必要不可欠で、計画的な街づくりができるメリットがあります。
都市部では、住宅地のほか、工業用地などの確保に、埋立地が大きな役割を担っています。

注意したい災害

人工的に造成される「埋立地」の果たす役割やメリットは大きなものですが、地盤が弱いという性質があり、土地選びで気を付けたい特徴です。
大地震の災害発生時には、「液状化」が生じるリスクをふまえて土地選びをする必要があります。
液状化とは、地震災害により、地盤が泥水のようになってしまう現象です。
発生する仕組みとしては、地震災害による大きな揺れの力が、地盤に繰り返し伝わることが原因です。
本来、地盤は、土や砂粒の間に水がある状態ですが、揺れの力によって、水に砂の粒子が浮いた状態へと変わります。
液状化が起きると、地盤沈下や部分的な陥没、噴砂などの被害が出る可能性があります。
建物についても、基礎や柱などの構造の変形や、全体の傾むきなどが心配されます。
これらの災害リスクを考慮しながら、土地選びでは、とくに砂分の多いところなどに注意したいですね。
液状化しにくくするためには、地盤改良などが有用といわれています。
土地選びの際は、まず希望するエリアに、液状化への対策の必要性があるかを確認しましょう。
たとえば、国土交通省による「ハザードマップポータルサイト」などが参考になります。
トップページの『重ねるハザードマップ』からたどっていくと、「地形区分に基づく液状化の発生傾向図」として、マップ上でリスクのあるエリアを視覚的に確認できますよ。
ほかにも自治体が、液状化に対するポータルサイトの公開や情報発信をしている場合があります。
これらを参考にしつつも、災害は予想がつかない部分もあるので、土地選びの際は、慎重に検討を重ねることが大切です。

「盛土」「切土」の違いと土地選びをする際に注意したい災害

「盛土」「切土」の違いと土地選びをする際に注意したい災害

「盛土」と「切土」とは?

土地選びをしていると、「盛土」などの言葉を耳にされた方も多いのではないでしょうか。
日本は、約70%が丘陵地や山地です。
平地の少ない日本では、斜面や丘陵地を平らに造成するケースも珍しくありません。
そこで、採用される造成工事が「盛土」や「切土」です。
盛土とは、へこんだ土地や斜面に対しておこなわれ、埋めて、平坦な地面に整えます。
傾斜地のほかにも、湿地帯や水田の埋立地などの造成にも利用されています。
一方、切土とは、高く盛り上がった土地や斜面を切り取って、平坦にします。

災害強度が違う「盛土」と「切土」

盛土と切土の土地は、いずれも平坦な土地になっていますが、土地選びにとって重要なポイントに違いがあります。
災害強度が変わってきます。
一般的に、見た目も価格もあまり変わらないので、土地選びでも同じように考えがちですが、災害強度については注意しておきたい点です。
通常、切土は、丘陵地や山地を切り取った土地です。
つまり、もともと地盤の質がよい地域であることが多く、災害にたいしても強いといえます。
くわえて、本来、地盤として存在しているところを削り取る形なので、地盤自体が締まっているのも切土の特徴です。
しかし、盛土はへこんだところや斜面に土を盛るため、土地の締め固めや、地盤改良が重要になってきます。
これらの補強が十分でないと、地盤は軟弱になり、災害にも弱いといわれているのです。
一見、違いがないように思えますが、安全性の高い土地選びをするためには考慮したいポイントですね。

注意したい災害

災害リスクとして、大地震発生時の沈下が挙げられるほか、豪雨などによる崩壊などの可能性もあります。
過去に大震災が発生した地域でも、被害が多く出ました。
盛土の土地の場合、切土との境界付近の土地は、さらにリスクが高いと考えられます。
災害がおきた際、切土部分は変形することなく、盛土部分が変形して段差ができ、結果、建物にも大きな被害を出す地盤事故が生じる可能性があるためです。
土地選びから注意して、このようなケースは回避したいですね。
土地選びでは、造成された年代がひとつの参考になります。
というのも、日本では1960年代に入るまで造成に関する基準や規制がなく、1962年以降に宅地造成法や新都市計画法で基準が整備されました。
したがって1970年以降に造成された土地は、基準を満たしており、ひとつの目安にできるでしょう。

「低地」の種類と土地選びをする際に注意したい災害

「低地」の種類と土地選びをする際に注意したい災害

「低地」とはどんな土地?

実は、地形はさまざまに分類されており、「低地」についても種類があることをご存じでしょうか。
分類は海岸などとの高低差が小さい「低地の一般面」と、高低差がやや大きい「低地の微高地」に大別されています。
この2つが、さらに細分化され、それぞれに特徴があります。
「低地の一般面」の区分に含まれるのは、「谷底平野・氾濫平野」などの4つです。
「谷底平野・氾濫平野」とは、河川の堆積作用で形成された平たんな土地などをさします。
「海岸平野・三角州」は、河口で堆積作用によりできた平坦地や、海面が低くなってできた平坦地です。
「後背低地」は、自然堤防などで背後に位置する低湿地で、水はけがわるいとされています。
「旧河道」とは、以前、川の道だったところで、帯状の地形です。
また、「低地の微高地」には「扇状地」「自然堤防」「砂州・砂堆・砂丘」などがあります。
「扇状地」は、山麓にある扇状の地形が特徴の土地で、砂や石などで形づくられます。
「自然堤防」は、洪水の際に流れた土砂が川岸に堆積した地形です。
「砂州・砂堆・砂丘」に含まれる砂州・砂堆とは、波などによって形成された砂と小石の地盤です。
砂丘は、風によって海岸などに砂が運ばれ、堆積してできた小高い地形です。
「低地の微高地」は、「低地の一般面」よりも排水しやすく、地盤もよいとされていますが、いずれも台地と比較すると排水や地盤の強度は劣る可能性があり、土地選びでも注意が必要です。

注意したい災害

土地選びで、注意しておきたい災害は、まず洪水や浸水といえるでしょう。
海岸平野・三角州など軟弱地盤で、浸水の恐れも高いといわれます。
地震についても揺れが大きく、液状化が発生するリスクもあります。
水はけの悪い旧河道は、液状化の恐れも高いとされています。
また谷底平野なども、比較的地盤が軟弱なため、地震災害に弱いという心配があります。
土地選びの際は、地域の自治体のホームページなどを確認し、ハザードマップなどを確認しておくことがおすすめです。

まとめ

ハザードマップなどは、絶対的な危険や安全を約束するものではありませんが、土地選びの際には、ひとつの参考としてチェックしておきたいものです。
土地選びは、一目では判断しにくいことも多いので、迷ったときには、ぜひプロである不動産会社などにご相談ください。

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