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中古住宅売却の査定を解説!ポイントや査定方法の違い・高値で売る方法など

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カテゴリ:不動産ノウハウ

中古住宅売却の査定を解説!ポイントや査定方法の違い・高値で売る方法など



中古住宅を売却するなら、できるだけ高値で売りたいですよね。

 

実は中古住宅の売却には、押さえるべきポイントがあるんです。

 

ではそもそも中古物件と新築物件の違いは何なのでしょうか?

 

中古物件は築2年以上経過した物件、もしくは誰かが住んだ物件のことをいいます。

 

つまり、誰も住んでいなくても建ててから2年以上経った物件は中古住宅と呼ばれているんです。

 

今回はそんな中古住宅の売却を検討している方に向けて、高値で売るためのポイントや査定方法の違いなどをご紹介いたします。


中古住宅を売却する際にみられる査定ポイントは?


何が査定に影響している?



まずは不動産会社が中古住宅を査定する際のポイントを見ていきましょう。

 

たくさんの要素が複雑に影響して、査定額は決まります。

 

ではいったい何が査定に影響しているのでしょうか?



築年数



築年数は客観性のある数字で分かりやすいため、査定のなかでも特に重要なポイントです。

 

買い手もまずは築年数を目安に物件を探す方が多いです。

 

使われ方により、同じ築年数であってもそれぞれの物件の状態は異なります。

 

しかし物件の状態は客観的情報として人に伝えにくいですよね。

 

その点、築年数は物件について把握するのに分かりやすい数値のため、重視されるポイントなんです。

 

また築年数はどの耐震基準に沿って建築されたものがを判断する材料にもなります。

 

地震の多い日本だからこそ、耐震性は重視されやすいポイントです。



場所



どんな場所に家が立地しているかも、中古住宅の査定のポイントです。

 

駅からの近さや、スーパー・コンビニ・病院・銀行などが近くにあるかもチェックされます。

 

またパチンコ店やゴミ処理場などの嫌悪施設が近くになく、静かで落ち着いた環境かどうかも査定のポイントになります。

 

近隣施設によっては悪臭や騒音など、マイナスポイントになることもあるので注意が必要です。



住環境



日当たり・風通しの良さも中古住宅の査定要素のひとつです。

 

これらは建物のカビなどの劣化にも関わるため、日当たりがよく部屋も明るい南向きの住宅が好まれます。

 

また近隣トラブルも住環境の良さに関わります。

 

ご近所でクレームや騒音などのトラブルがないかも査定のポイントです。



構造



住宅は構造により法定耐用年数が異なります。

 

木造は耐用年数が低めの22年、鉄筋コンクリート造は長めの47年と決められており、耐用年数が長いほうが査定は高値になります。

 

また住宅の構造は耐震性能や耐久性能にも影響があるので、査定で見られるポイントです。



間取り



複雑で住みにくい間取りは査定にとってはマイナスです。

 

段差が多くないか、階段が上り下りしやすいか、収納は十分にあるかなども見られています。

 

シンプルな間取りのほうが多くの人の暮らしにマッチしやすいため、高値になりやすいです。



ハウスメーカー



大手ハウスメーカーが建てた物件は信頼度が高いと判断され、査定も高値の傾向になります。

 

基本的な住宅の性能が高く、品質も安定しており、保証や点検などのアフターフォローも充実しているため高値になりやすいです。



中古住宅を売却する際に利用する簡易査定と訪問査定の違いのポイント


違いについてご紹介



不動産売却前の査定には簡易査定(一括査定)と訪問査定があることをご存知でしょうか?

 

ここからは両者の違いについてご紹介いたします。



簡易査定(一括査定)と訪問査定の違い



簡易査定(一括査定)と訪問査定の違いは、不動産会社の担当者が現地調査に行くかどうかです。

 

簡易査定(一括査定)では現地調査は行いません。

 

物件情報データ(築年数や間取りなど)、類似物件の売却データ、市場動向などで査定を行います。

 

現地調査がないことで短時間で手間も少なく、早く結果が届くのが特徴です。

 

ただし物件の状態を踏まえていないおおよその査定金額なので、売り出し価格とは大きく差があることもあります。

 

売却するか迷っている段階での、判断の目安になる査定方法だと捉えておきましょう。

 

一方、訪問査定は簡易査定も考慮した上で、実際に不動産会社の担当者が現地調査を行い査定金額を出します。

 

実際に物件に調査に来るため時間と手間がかかりますが、本来の価値により近い査定金額がでるため、売り出し価格のベースとなる査定金額を知ることができます。

 

中古住宅として売却すると決めたときは、訪問査定をお願いしましょう。



査定額の計算方法



不動産会社が査定をするときに使われる計算方法は主に3つあります。

 

査定の際には査定額が極端に低かったり高かったりしないか、自分でも計算して確認してみましょう。

 

まずは「原価法」をご説明します。

 

原価法はマンションや一戸建ての建物部分の査定をするときに使われる計算方法です。

 

売却する物件をもう一度建てるなら、いくらかかるのかを計算し、そこから老朽化した分を引いて現在の建物の価値を算出します。

 

価格=再調達価格×延べ床面積×(法定耐用年数の残り÷法定耐用年数)

 

法定耐用年数は構造ごとに法律で定められており、具体的には木造で22年、鉄筋コンクリートで47年などです。

 

次に「取引事例比較法」をご説明します。

 

取引事例比較法は、売却する物件に類似した物件の過去の取引事例をもとに、査定金額を算出する計算方法です。

 

具体的には類似物件の坪単価の平均を計算し、売却物件の坪数を掛けて計算します。

 

たとえば売却物件が築10年、駅徒歩15分の場合です。

 

まずは同じような築年数・駅距離の物件の過去データを探します。

 

自分の売りたい中古住宅が40坪、類似物件352,800万円、類似物件453,300万円とします。

 

その際の計算方法は以下のように行います。

 

2,800万円÷35坪+3,300万円÷45坪)÷2×40坪=約3,066万円

 

不動産会社はよりたくさんのデータを用い、この計算で算出した金額を基に間取りや方角などその他の要因も考慮して金額を算出します。

 

最後に「収益還元法」をご説明します。

 

賃貸物件など投資物件の査定で使われる計算方法で、直接還元法とDCF法があります。

 

将来対象物件が生み出すと期待される利益をベースにして算出されるため、計算は複雑です。

 

収益還元法は不動産会社に依頼するのがおすすめです。



中古住宅を高値で売却するためのポイントとは


高値にして貰うための工夫



ここまで不動産会社の査定のポイントや査定のやり方についてお伝えしてきました。

 

では具体的に査定を高値にして貰うためにできることは、どのようなことでしょうか。

 

自分でできる工夫をご紹介いたします。



査定は複数の不動産会社からしてもらう



不動産会社により査定金額は異なります。

 

相場に対して適正な金額かを判断するためにも、複数の不動産会社から査定をしてもらい比べてみましょう。

 

査定金額は高ければいいわけではありません。

 

相場に合わない高値で売りに出せばなかなか売却できず、徐々に値段を下げることになります。

 

買い手に不要な憶測をさせてしまうことになり、それは売り手にとっていい状況とは言えません。

 

なので、そうならないよう相場に合わせて適正な価格で売りに出すことが大切です。

 

複数の不動産会社から査定してもらい、自分でも売却価格の相場を掴んでおきましょう。



引っ越しシーズンを狙う



引っ越しシーズンに合わせて売却をすれば、少し高めでも買い手が見つかりやすくなります。

 

23月が一番の引っ越しシーズンなので、出来ればタイミングを合わせて売却するといいですよ。



不動産会社の査定ポイントを知る



不動産会社の査定にはたくさんのポイントがありましたよね。

 

今回お伝えした査定のポイントのなかで、水回りを綺麗にしておくなど自分で改善できるものがあれば事前にやっておきましょう。



まとめ



中古住宅売却の査定について解説してきました。

 

査定のポイントと相場の価格を把握しておけば、中古住宅を上手に売ることができますよ。

 

今回ご紹介した内容をご参考にしていただき、できるだけ高値で中古住宅を売却しちゃいましょう。



不動産の売却なら四国不動産へお任せください


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