不動産売却にかかる税金の種類は？控除・特例や譲渡所得税を理解しよう

不動産売却をしたいけど、どんな税金がいくらかかるのかわからなくて困っていませんか？

 

本記事では不動産売却をしたら必要な譲渡所得税などの税金の基礎を解説します。

 

また不動産売却に関わる税金を抑えるための控除や特例もご紹介いたします。

 

不動産売却の税金について知りたい方は読み進めてくださいね。

不動産売却をするとどんな種類の税金がかかるのでしょうか？

 

ここでは不動産売却の際に納める税金の種類についてご紹介いたします。

 

印紙税は不動産売買時に取り交わす契約書に貼り付けるもので、不動産売却の際に必ずかかる税金です。

 

印紙税の金額は契約金額により異なり、契約金額10万円以上は令和2年3月31日まで税率が軽減されています。

 

主な印紙税の金額は以下の通りです。

 

5,000万円超え～1億円以下 6万円（※令和2年3月31日まで3万円）

 

1,000万円超え～5,000万円以下 2万円（※令和2年3月31日まで1万円）

 

500万円超え～1,000万円以下 1万円（※令和2年3月31日まで5,000円）

 

登録免許税は不動産登記の名義を変更するときにかかるもので、不動産売却の際に必ずかかる税金です。

 

登録免許税は数種類ありますが、不動産売却の場合は「所有権移転登記」に該当します。

 

税率は「固定資産税評価額」×2％（※令和2年3月31日まで「固定資産税評価額」×1.5％）です。

 

譲渡所得税は不動産売却で利益が出た場合にのみ課税される税金です。

 

具体的には所得税・住民税・復興特別所得税を指します。

 

税率は売却した不動産の所有年数により変化します。

 

また、譲渡所得税には控除を受けられる特例があり、税金を抑えられることもあります。

 

税率や特例については後ほど詳しくご紹介します。

 

先ほど不動産売却で利益が出た場合にのみ課税されるのが、譲渡所得税とご紹介しました。

 

では譲渡所得税は具体的にどのように課税されるのでしょうか？

 

課税方法・所有年数・税率などをもとに計算方法を解説していきます。

 

譲渡所得税は分離課税といって、給与所得・事業所得など他の所得とは別に計算を行います。

 

また、課税されるのは不動産が売れた金額すべてではなく、譲渡所得とよばれる部分のみです。

 

譲渡所得の基本的な計算方法は以下の通りです。

 

譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）

 

収入金額は不動産を売却した金額です。

 

取得費は不動産の購入金額と費用の合計から減価償却分を引いたものです。

 

建物は使用年数に合わせて減価償却していくので、購入金額などからその金額を引く必要があります。

 

譲渡費用は売却するにのかかった費用のことです。

 

譲渡所得税はこのように計算した譲渡所得に、不動産の所有年数に合わせた税率を掛けて税金額を算出します。

 

譲渡所得税の税率は不動産の所有年数によって異なります。

 

所有年数が5年以下だと「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％です。

 

所有年数が5年超えだと「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％です。

 

所有年数が5年以内かそれを超えるかで、譲渡所得税は19％以上も税率に差があるんですよ。

 

ここで注意したいのが、所有年数は譲渡した年の1月1日時点での経過年数だという点です。

 

譲渡所得税は大きい金額のため、不動産売却をするときに所有年数はしっかり確認しておきましょう。

 

所有年数3年の不動産を売却したことによって得た収入金額が5,000万円、取得費が4,000万円、譲渡費用が300万円と仮定して、実際の譲渡所得税がいくらになるか計算してみましょう。

 

譲渡所得は収入金額－（取得費＋譲渡費用）なので以下の通りです。

 

5,000万円－（4,000万円＋300万円）＝700万円

 

所有年数は5年以下と短期譲渡所得に該当するため、税率は39.63％となり譲渡所得税は以下の通りです。

 

700万円×39.63％＝277万4,100円

 

先ほどと同じ条件で所有年数を8年として計算してみましょう。

 

譲渡所得は同じ700万円で、所有年数は5年超えと長期譲渡所得に該当するため、税率は20.315％となり譲渡所得税は以下の通りです。

 

700万円×20.315％＝142万2,050円

 

短期譲渡所得と比較すると約135万円の差がありますね。

 

このように譲渡所得が同じ金額であっても、所有年数により税金額は大きく差が出ます。

 

繰り返しになりますが、不動産売却の際には所有年数を確認するようにしましょう。

 

不動産売却をして利益を得た際には、譲渡所得税を支払う必要があると解説してきました。

 

しかし、税金を低く抑えるのにとても効果的な特例があるのをご存知でしょうか？

 

ここからは不動産売却に関する税金の控除を3つご紹介します。

 

3000万円特別控除は大きく譲渡所得税を減らせる制度です。

 

マイホームを売却するときに、譲渡所得から最高3,000万円まで不動産の所有年数に関わらず控除することができます。

 

つまりこの控除を利用した場合、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税は0円ということになりますね。

 

譲渡所得税を効果的に減らせるのでぜひ活用したい制度ですが、この控除を受けるにはいくつかの条件があります。

 

条件のうち、主なものをご紹介しますね。

 

まず、現在主に住んでいるマイホームであること、もしくは住まなくなった日から3年後の年末までに売却することです。

 

そして、家屋を解体した場合は、解体から1年以内に譲渡契約をし、かつ住まなくなった日から3年後の年末までに売却することも条件にあげられます。

 

単身赴任の場合は配偶者の住んでいる物件も対象になるなどが3000万円特別控除を受けるための条件です。

 

節税効果が高いので、不動産売却の際には控除の条件を確認しておきましょう。

 

譲渡所得税の計算をするときに、所有年数により税率が変わるとお伝えしました。

 

そのときの所有年数の基準は5年でしたが、実は10年を超えて所有した不動産を売却する際には特例により控除を受けることができるんです。

 

この控除は譲渡所得が6,000万円以下に適用され、3000万円特別控除と併用が可能です。

 

この特例が適応される場合の譲渡所得税は14.21％です。

 

普通は所有年数5年以上の不動産売買の譲渡所得税の税率は20.315％ですが、この特例に該当すれば6％以上も税率が下がるんですよ。

 

ただしこの特例を適応するには譲渡した年の1月1日時点で10年の所有年数が必要です。

 

その他にも条件がありますが、3000万円特別控除でご紹介した条件と主に同じです。

 

特定の居住用財産の買換え特例は、マイホームを売却して、新たにマイホームを購入した際に受けられる特例です。

 

旧マイホーム売却時の税金を、次に新しく購入したマイホームを売却するときまで繰り延べられる制度です。

 

3000万円特別控除・10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例との併用はできません。

 

この特例を使用するとその年は税金を抑えることができますが、税金が免除されるわけではありません。

 

有効に使えば効果的な特例ですが、未来へ税金が繰り延べされることを忘れずに使い方を考えましょう。

 

 

不動産売却にかかる税金は主に印紙税、登録免許税、譲渡所得税の3種類がありましたね。

 

税金は安いとは言えませんが、特例などを使って控除を受ければ上手に抑えることも可能です。

 

不動産売却をする際は、今回お伝えした税金や控除の基礎知識をぜひ役立ててくださいね。