不動産の抵当権とは？登記手順や費用って？抵当権の抹消や相続について

不動産の抵当権ってご存じでしょうか？
「抵当権ってよく耳にはするけれど、実際に詳しいことはわからない」という方が多いかもしれません。
住宅ローンを組んで、マイホームを手に入れたい人に知ってほしい不動産の抵当権についてご紹介します。
不動産の契約には、専門用語が多くでてきますが、契約前に理解しておくことが大切です。
抵当権とは何か、また登記手順や費用、抹消する場合の手続きについてをご紹介します。
将来に向けて、不動産の相続に関する抵当権の扱いなども、ぜひ参考にしてください。

不動産の抵当権とは何か？登記手順や費用とは？

不動産の抵当権とは、どのような権利でしょうか？
登記手順や費用について以下にまとめました。

住宅ローンを借りるなら抵当権の設定が必要である

抵当権とは、住宅ローンに関する権利で、住宅ローンを組んだ人が支払いを滞納してしまった場合、契約先の金融機関が土地と建物に設定する権利です。
つまり家に抵当権を設定することに同意し、家を担保にするということです。
一般的なローンとは違い、住宅ローンの場合は、ローンの対象となる住宅を担保にローンを組むことができます。
毎月の住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合、金融機関は担保である家を強制的に競売にかけ、売却することによって、住宅ローンの貸付金を回収するというわけです。
金融機関で住宅ローンを契約する場合は、抵当権の設定が必須とされていて、住宅ローンを利用する人は理解しておきたい大切な事柄です。

抵当権の登記手順や費用とは？

登記手順や必要書類について
抵当権の設定に合意したら、法務局へ登記が必要です。
登記手順は、大きく分けて4つです。

1：抵当権の設定に合意後、司法書士に依頼して登記手続きをおこなう
2：必要なものや書類を準備する
3：登記の諸費用と司法書士へ依頼料を支払う
4：登記の完了について通知を受け取る

登記を依頼する司法書士は、自分で探す方法もありますが、不動産会社から紹介してもらうとスムーズです。
登記の手続き自体は本人、または委任された代理人が申請可能です。
しかし可能とはいえ、一般的にはプロである司法書士に委任します。
手続きが専門的であり、またミスがあれば金融機関から損害賠償を請求される可能性もあることから、プロに依頼するのがベストです。
必要なものや書類は、以下のようになります。

●権利証（または登記識別情報通知）
●印鑑証明書（発行から3ヵ月以内のもの）
●抵当件設定契約書（金融機関が準備）
●実印
●身分証明書（運転免許証など）

権利証は、不動産の購入と同時に抵当権設定登記をおこなう場合は不要です。
必要な書類については、一般的には、不動産会社の担当者が準備するように指示してくれるので、必要に応じて準備しましょう。
とくに、印鑑証明書は発行から3ヵ月以内のものと期限があるので、あまり早く準備しすぎると使えなくなってしまうため、必要なタイミングで用意すると良いでしょう。

登記に必要な費用について

抵当権の登記に必要な費用は以下の通りです。

・登録免許税：債権金額×0.4％
登録免許税について、たとえば、住宅ローンの借り入れを3000万円した場合は、その0.4％になるので、12万円となります。
2021年3月末までは、住宅家屋用には減税制度があり、50㎡以上の床面積の場合は0.1％の掛け率なります。
先程の借入金3000万円だと3万円になるので助かりますね。

・収入印紙税：成約価格によって異なる
たとえば成約価格が5000万円までであれば2万円ですが、こちらも軽減措置があり、2022年3月末までに契約した場合は1万円です。

・証明書発行手数料
必要な証明書は、登記事項証明書（600円／通）と印鑑登録証明書は（450円／通）です。

・司法書士の依頼料：5万円から10万円程度
依頼料はあくまでも目安で、司法書士の事務所によって違います。
住宅ローンを夫婦それぞれで分けて組む場合は、手間が増えるので、報酬額も上がると考えておくのがベターです。
司法書士へ支払う料金について不安がある場合は、事前に相談されることをオススメします。

不動産の抵当権とは？抹消登記の手順や費用について

住宅ローンを完済すると、金融機関は資金を回収できたので、抵当権は不要になります。
抵当権は住宅ローンを完済下からといって自動的になくなる訳ではありません。
抵当権の登記を抹消してもらうために法務局へ申請が必要です。
手続きをしないと、いつまでの抵当権だけが残ってしまいますので注意してください。

抵当権抹消の手順について

抵当権抹消の手順は以下のようになります。

1：住宅ローンを完済する
2：金融機関から必要な書類を受け取る
3：抵当権抹消登記を法務局へ申請する

司法書士に依頼して代行してもらうか、自分でも手続きは可能です。
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権の抹消に必要な書類が送付されます。
主な必要書類とは、登記識別情報あるいは登記済証、登記原因証明情報、資格証明情報、金融機関の委任状などです。
書類をそろえて、抵当権抹消登記申請書を記入し、法務局で申請します。
自分で申請する場合は、申請書は法務局のホームページからダウンロードして作成できます。

抵当権抹消登記に関する費用について

抹消登記の費用は、登録免許税が1つの不動産につき1,000円なので、土地と建物の2つで、2,000円です。
司法書士に依頼する場合は、司法書士事務所によって報酬はまちまちですが、だいたい1.5万円程度が相場だそうです。
司法書士の手を借りなくても手続きできるとはいえ、時間と手間をよく検討されることをオススメします。

不動産の抵当権とは？相続の際に関する抵当権の扱いについて

不動産に抵当権がついている場合、相続はできるのでしょうか？
基本的に抵当権がついている不動産も相続可能です。
相続した不動産に抵当権がついているというのは、どのような場合でしょうか？
相続の際に抵当権がついているケースは、2つ考えられます。
1つ目は、住宅ローンを完済しているのに、抵当権についてそのままにしてしまっている場合です。
先程もご紹介しましたが、住宅ローンを完済したからといって、一度登記した抵当権が自動的になくなる訳ではありません。
ですからこの場合は、先程ご紹介した抹消登記を申請します。
手続きの順番としては、相続の手続きをしてから、抹消の手続きをおこないます。
2つ目は、住宅ローンを完済していないうちに、債務者が死亡した場合です。
多額の住宅ローンを残したまま死亡し、ローンを返済する預貯金がない場合、どうしたら良いでしょうか？
この場合、相続人は慌てる必要はありません。
住宅ローンの契約内容を確認しましょう。
そもそも住宅ローンを契約する際に、一般的には、団体信用生命保険も同時に契約します。
団体信用生命保険とは、債務者が住宅ローンを完済する前に死亡した場合に適用され、生命保険でローンは完済されます。
手順として、相続人は団体信用生命保険でローンが完済されたことを確認できたら、1つ目のケースと同じ流れで抹消します。
どちらのケースも抵当権と聞くだけで慌ててしまいがちですが、抵当権について理解していると、スムーズに解決できそうですね。
手続きが難しいと感じる場合は、司法書士に相談することをオススメします。
不動産の相続だけではなく、相続の全般的な手続きに関して難しい場合は、弁護士への相談も検討してみてください。

まとめ

今回は、不動産の抵当権とは何かについてご紹介しました。
抵当権の登記手順や費用、また住宅ローン完済後の抹消手続きについてご紹介しました。
抵当権がついたままの相続についても解説しました。
ぜひ参考にしてみてください。