不動産の売買契約で必要な書類とは？購入・売却・代理人それぞれの違い

不動産売買を検討している方向けに、売買契約時に必要な書類について紹介していきます。
不動産を購入する側、売却する側によって必要な書類の種類が異なりますので、事前に確認しておくと安心です。
また、売買契約を代理人に依頼する場合の必要書類についてもまとめています。

不動産の売買契約時に必要な書類 購入編

まず、家の購入者（買主）が売買契約のために準備すべき書類等をご紹介していきます。
購入者は事前に住民票・印鑑登録証明証・委任状を準備し、契約当日は必要書類とともに実印を持参します。
住民票と印鑑登録証明書は、管轄の役所で取得しましょう。
印鑑登録証明書は、発行されてから3か月以内のものに限ります。
委任状は、登記申請の代理を司法書士に委任するための書類です。
司法書士に委任状を用意してもらって、署名・捺印しましょう。

不動産売買契約での必要書類のやりとり（買主編）

購入者は、まず取引物件の詳細や取引条件等の重要事項に関する説明をきちんと受けるようにします。
そこで購入の申し込みや条件の合意、契約日時の設定をしましょう。
物件の確認だけではなく、解約条項やローン条項についても確認を怠らないことが重要です。
登記簿を見ると、不動産の所有者名とともに抵当権などの情報も確認できます。
また、購入者が解約する場合、手付金が解約手付金となるのが一般的です。
しかし解約に期限がある場合には、期限を過ぎてしまうと違約金が発生します。
ローン条項はローンが借りられなかった場合の取り扱いを決めるものですが、買主と売主の間で認識が一致していないとトラブルに発展しやすいという側面もあります。
契約書には借入先の金融機関名と借入額を書き込んでもらい、「〇年×月△日までに融資を受けることができない場合、契約を白紙解約として手付金を返還する」等の内容が明記されているかをもれなく確認しましょう。
さらに、稀ではありますが売主と所有権者が一致していない権利証を出されることがあります。
売主側が、経費削減等を理由として所有権保存登記や所有権移転登記をしていないことがあるためです。
その場合には、売主が登録名義を売主自身に変更するための必要書類を所持しているかを確認しましょう。
万が一売主が登録名義変更のための書類を持っていない場合、不動産の売買及び売主から買主への登録名義変更の準備ができていないということになってしまいます。
上記のやりとりが問題なく進み、お互いに意思の合致が完了すると、次は重要事項説明へと移ります。
宅地建物取引業法では、不動産業者の宅地建物取引士が、購入者に対して契約成立までの間に、物件や取引条件に関わる重要事項の説明が義務付けられています。
重要事項説明が済むと、ついに売買契約の締結です。
売買契約が成立すると、購入者には売買代金の支払い義務が発生します。
万が一購入者が支払い義務を怠り契約解除となった場合は、手付金の放棄や違約金の支払い等を求められることがあります。
必ず、取り決め内容を十分に理解してから契約しましょう。

不動産の売買契約時に必要な書類 売却編

では、家の売却者（売主）が不動産の売買契約を行う際に必要な書類等についてご紹介していきます。
売却する側の必要書類等のほうが、買主側よりも多くなります。

①不動産売買契約書

②権利証（登記済証）

③不動産引渡確認証

④不動産物件内容表示書類

⑤印鑑証明書

※なお、印鑑証明書は発行した日から3か月以内のものに限ります。

⑥領収証

⑦本人確認書類

※本人確認書類は、運転免許証、パスポート、マイナンバーカード、住民基本台帳カード、各種健康保険証など、住所・氏名・生年月日が記載されたものです。

⑧登記簿謄本（抄本）

※登記簿謄本は、土地と建物の両方を用意します。管轄の法務局で取得しましょう。

⑨委任状

※購入者が準備するものと同じく、登記申請の代理を司法書士に委任するための書類です。司法書士に委任状を用意してもらって、署名・捺印しましょう。

⑩固定資産税評価額証明書

※登記簿謄本と同様、固定資産税評価額証明書も土地と建物の両方を用意します。こちらも管轄の法務局で取得することが可能です。

⑪住民票

※住民票は、登記簿上の住所と印鑑証明書の住所が異なる場合に必要となります。管轄の役所で取得しましょう。
契約当日は、上記の必要書類に加えて実印が必要となります。

不動産売買契約での必要書類のやりとり（売主編）

まず売却する側では、契約書の中に解約する場合の条件と解約手付けの条項、ローン条項などを記入しておく必要があります。
契約書に記載されている諸条件について買主側の承諾や合意を得たら、契約日時の設定を売却者が行います。
不動産業者の宅地建物取引士が重要事項説明を行った後、売買契約を締結します。
買主が手付金の支払いをしますので、売却者は受領を行います。
無事に売買契約が成立すれば、売却者には所有権移転や引渡しなどの義務が発生します。
この義務を怠ると、手付金の倍返しや違約金の支払い等が必要になる場合がありますので注意しましょう。

不動産の売買契約時に必要な書類 代理人に依頼する場合

原則として、不動産の売買契約は売主・買主の本人が直接会って行いますが、仕事や遠方住まいなどの止むを得ない理由があるときは代理人に頼むことができます。
代理人には、任意代理人と法廷代理人の2種類があります。
任意代理人は、申請者本人の意思によって代理権を与えられる代理人です。
申請者は、「自分に代わって妻に委任します」というように自分で代理人を選べます。
法定代理人は申請者本人の意思に関係なく代理権が与えられる代理人であり、「法律（民法）の規定によって代理権が与えられる代理人」と定義されることもあります。
例えば未成年者の親権者や未成年後見人（親権者となる人がいない場合）、成年後見人などが法定代理人にあたります。
認知症を患っている高齢者等は「十分な判断能力なし」とみなされるため、各種契約手続き等の際は成年後見制度を利用することになります。

売買契約時の必要書類は何？

代理人が売買契約をする際には、代理権委任状が必須です。
代理権委任状に決まった形式はなく、以下の必要事項が明記されていれば自由に作ることができます。

●委任者住所・氏名及び日付（自筆で記入し、さらに実印を捺す）
●受任者住所・氏名（委任者が事前に記入しておくとよい）
●取引内容と取引日
●委任権限の範囲
●目的となる不動産の表示

代理権委任状に関する注意点としては、まず付与する権限を明確に限定しておくことです。
代理人に与えられている権限の範囲をはっきりさせておくことで、契約手続きがスムーズに進むでしょう。
また、住所と氏名は自筆でなければいけません。
本人以外が代筆したものや住所・氏名部分までパソコンで印刷したものは、無効となる場合があります。
代理権委任状以外にも、委任者と代理人それぞれが準備すべき書類があります。

印鑑証明書
※3か月以内に発行されたものに限ります。

住民票
※3か月以内に発行されたものに限ります。

身分証明書のコピー
※顔写真・住所・氏名・生年月日が記載された身分証明書が必要です。
運転免許証やパスポート、マイナンバーカード、住民基本台帳カードなどが良いでしょう。

まとめ

不動産売買契約の際の必要書類についてまとめました。
大きな取引ですので、購入側も売却側も必要な書類がたくさんありますね。
代理人に依頼する場合は、必要書類の種類や注意事項がさらに多くなります。
トラブル等を防ぐためにも、必要書類の準備はしっかり行いましょう。