不動産売却時は「つなぎ融資」を活用しよう！知っておくべきメリットや注意点！

「今よりも広い家に住みたい！」「家が古くなったので新居を建てたい！」などの理由で、現在の自宅を売却して住み替えたいと思っても、購入資金で不安になる人は多いと思います。
そこで今回は、購入資金を捻出するための「つなぎ融資」について、ご紹介します。
基本や流れ、そしてメリットやデメリットなどの注意点も解説しますので住み替えを検討している人は参考にしてみてください。

不動産売却のつなぎ融資とは？

現在所有している不動産売却時に、新たな不動産を購入する際に発生する初期費用などを、売却する前に融資で賄うことができます。
新しい家に住み替えるには、住んでいる家を売却するのが一般的です。
そして、その売却益で新居の購入資金に充てるわけですが、売却と購入が並行して進んでいる場合などに、不動産売却がうまくいかず購入が先になってしまうケースがあります。
家を購入する際には手付金などの各種初期費用が発生しますので、売却が購入より遅れていると、それらの費用の負担が発生します。
売却前でも費用が捻出できる人であれば問題ありませんが、捻出できる人ばかりではありません。
そんな時に活用することで、売却前であっても費用を支払えるようになります。

受ける条件

融資を受けるには「売却に出している不動産を担保にする」という条件があります。
売却に出している不動産を担保にする（抵当権も設定される）ことで、融資を受けた資金を売却が完了してから一括返済するためです。
ちなみに、不動産売却までの期間は融資金額や期間など、契約で決められた金利も支払います。
融資期間内に売却が成立しない場合は、競売によって売却された利益を返済に充てます。

流れ

特別な手続きや流れがあるわけではなく、一般的な融資の流れと大差ありません。
金融機関で融資を受けたいことを伝え、書類の提出や審査などの手続きが完了し、本契約後に融資がおこなわれます。
【流れの例】

●電話・オンライン・店舗などから、仮申込みをおこないます。
●必要書類（後述）を持って店舗などに向かい、正式な申込み用紙に記入します。
●ローン会社の審査を待ちます。
●融資を得られる場合は、再度、必要書類を持って契約書を交わします。
●早ければ1週間ほどで融資が実行される

※流れに関しては、融資を受けるローン会社によって異なる場合があるので、公式サイトなどで、それぞれ確認してみてください。

必要な書類

融資の際に必要になる書類は、個人か法人かで用意する書類が異なります。
【個人・個人事業主の場合】

●担保物件関係書類・・・不動産の登記事項証明書、公図・地積測量図・建物図面、物件案内図（住宅地図）、不動産売買関係書類（売買契約書・媒介契約書など）
●申込関係者書類・・・住民票の写し【世帯全員】（本籍地・マイナンバー・住民票コード省略のもの）、写真付公的証明書（運転免許証、パスポートなど）
●収入関係書類・・・源泉徴収票、確定申告書類（直近年度分）

【法人の場合】

●担保物件関係書類・・・不動産の登記事項証明書、公図・地積測量図・建物図面、物件案内図（住宅地図）、不動産売買関係書類（売買契約書・媒介契約書など）
●申込関係者書類・・・法人の登記事項証明書、代表者の住民票の写し（本籍地・マイナンバー・住民票コード省略のもの）、代表者の写真付公的証明書（運転免許証、パスポートなど）
●収入関係書類・・・決算書、確定申告書類（直近年度分）

必要書類は状況によって異なりますので、ローン会社に問い合わせてみてください。

不動産売却時のつなぎ融資のメリット

ここでは3つのメリットをご紹介します。

目当ての物件を購入しやすい

不動産売却期間中に融資が受けられるので、新たな物件の購入資金が確保できます。
所有している家を売却する場合、すぐに購入資金を確保することができないため、目を付けていた物件が売れてしまう可能性があります。
目当ての物件が好条件であるほど早く売れていきますし、逃してしまった場合は、今後いつ同じような好条件の物件が出るのかは分かりません。
条件は人それぞれですが、物件購入はタイミングも重要なので、タイムリーに購入するなら活用は必須です。

売り急がずに済む

購入資金がない状態で、目当ての物件が見つかった場合は、売却中の物件を早く売って購入資金に充てる必要があります。
ですが、不動産売却は時期や状況によって高値で売れる場合もあれば、安値でしか売れない場合もあります。
購入資金がないばかりに、そういったタイミングをこちらで選択しづらいため、売り急いだばかりに高値で売れた物件も、安値でしか売れなくなるケースがあります。
売却前に購入資金があることで、ある程度の売却タイミングに余裕を持たせることができます。

売却中の費用負担を減らせる

物件の売却期間中でも、融資金によって次に住み替える物件を購入しているので、仮住まい費用の節約になります。
売却期間中に実家や親戚の家などで過ごせるならあまり問題ありませんが、そうでなければ仮住まいを借りる必要があるので、長引くほど費用がかさんでしまいます。
引っ越し回数にしても、売却している物件から購入した物件への1回で済むため、費用や手間も少なくて済みます。
活用すればその必要がなくなるので、節約になります。

不動産売却時のつなぎ融資の注意点

ここでは3つの注意点をご紹介します。

競売にかけられマイナスになる可能性も

通常の住宅ローンであれば、35年など長期間で組むことができますが、半年～12ヶ月ほどの短期で返済する必要があります。
しかも、返済期日に一括返済となっており、売却で元金を返済できなければ、抵当権が実行され競売にかけられることになります。
競売にかけられた場合は、通常の査定額より8割～9割ほどでしか売却できないケースが多いため、購入資金が借り入れより多いとマイナスになります。
さらに、元金が返済できなければ、損害遅延金として年利20％などの高い金利を支払う可能性もあります。

金利などのコストが高い

一般的な住宅ローンでは、金利が0.5％～1.5％ほどの金利に対して、2～3％ほどと金利が高くなります。
場合によっては3％以上になることもあり、金利の高いローンだと認識しておくべきです。
さらに、融資金額に応じて印紙税などの諸経費が、約10万円程度かかることもあります。
目当ての物件を早期に手に入れるための、必要経費として割り切るしかありません。

取り扱いが少ない

通常の住宅ローンよりも、取り扱いしている金融機関が少ないです。
少ないということは、それぞれの条件などを比較しづらいということになり、利用者にとっては納得できない条件化での融資になる可能性があります。
特に、初めはメリットばかりに気を取られ、こうしたデメリットを理解していない状態で条件が厳しいと分かれば、人によっては利用を諦めないといけないかもしれません。
ですから、メリットと照らし合わせて、デメリットを飲み込んでも活用すべきなのかを、よく検討してみましょう。

まとめ

つなぎ融資は通常の住宅ローンとは異なり、不動産売却前に購入資金を確保できるので、資金面での不安がなくなり目当ての物件を早期に購入できます。
購入したい物件が売却を待たずに、思ったタイミングで手に入れることができる反面、競売にかけられるリスクや金利面などのデメリットも存在します。
活用する際には「何を一番に重視するのか」をよく検討し、メリットとデメリットを理解した上で、活用するかしないかを判断すれば後悔も少なくなります。