不動産売却でもクーリングオフ制度はある！適応される基準や流れとは？

「クーリングオフ」という言葉を聞いたことがある人も多いと思いますが、実は不動産売却においても、この制度は特定の基準を満たせば適応されます。
「せっかく売却しようとしているのに、適応されたらどうしよう・・・」と不安になる人もいるかと思いますが、心配することはありません。
今回は、そんな不安を払拭するために、売却におけるクーリングオフについて詳細に解説していきますので、参考にしてみてください。

不動産におけるクーリングオフとは？

一般的なクーリングオフは、訪問販売、通信販売、電話勧誘販売の契約において、消費者を守るために特定商取引法によって定められています。
事務所以外の場所で購入の意志がないのに、宅建業者（不動産会社など）からの執拗な勧誘を受け購入や申し込みしてしまった後に、一定の期間内（8日間または20日間）に手続きすることで契約解除できます。
ここで注目すべきは「事務所以外の場所での契約や申込み」という点です。
周囲がうるさい場所など、消費者にとって落ち着かない状況での契約や申込みの場合は、正確に契約内容を把握できない可能性があるからです。
そして、このクーリングオフは、不動産売却時においても下記の条件下で有効です。
具体的には、宅地建物取引業の免許を持っている宅建業者が、個人に対して契約をおこなった際に、8日以内に書面にて契約解除することができます。
たとえば、分譲マンションを購入したい個人が、宅建業者を通じて購入したものの、契約解除したい場合に有効となります。
なぜこのような条件下で有効なのかといえば、売主である宅建業者は売買の知識と経験があり、買主である個人は知識と経験が浅く冷静な判断がしづらいからです。
不動産にも適応される理由は、高額な買い物であること以外にも、過去に無理やり契約させられたという事例があったためです。

不動産のクーリングオフが対象となる基準

上記でご紹介してきた条件下以外に、対象となる基準がいくつかあるので、それぞれご紹介します。

事務所以外の場所で契約や申込みをした

こちらは先程も解説しましたが、売主である宅建業者の事務所以外で、契約や申込みをした場合には対象となります。
ただし、マンションのモデルルームや戸建てのモデルハウスに関しては、事務所に準ずる場所として認識されるので対象外となります。
また、宅地建物取引士がいる場所や、宅建業者から代理などの依頼を受けた業者の事務所なども対象外です。

買主が指定した場所以外で契約や申込みをした

買主が自ら、自宅や勤務先などで契約や申込み場所を指定した場合には対象外となります。
ただし、売主である宅建業者が買主の意思（訪問の了承を得ているか得ていない）に関係なく、自宅や勤務先への訪問や電話勧誘した場合には対象となります。

宅建業者からの告知を受けて8日以内

売主である宅建業者が、買主に対してクーリングオフで契約解除できる旨を記載した、告知書を交付します。
この告知書を買主が受け取ってから、8日以内であれば対象となります。
この8日間という設定期間は、契約後の売主と買主の関係性をあやふやにしないため、そして冷静に契約を見直せる期間であるという理由です。
告知書には下記の情報が必要です。

●買受けの申込者または買主の氏名及び住所
●売主である宅建業者の商号または名称及び住所並びに免許証番号
●告げられた日から起算して８日を経過する日までの間は、申込みの撤回または売買契約の解除をおこなうことができること
●売主は、申込みの撤回または売買契約の解除に伴う損害賠償または違約金の支払を請求することができないこと
●申込みの撤回または売買契約の解除は、その旨を記載した書面を発したときに効力を生ずること
●申込みの撤回または売買契約の解除があった場合は、宅建業者は、遅滞なく、手付金その他支払われた金銭を全額返還すること

ちなみに、売主が買主に対して告知書を交付しなければ、8日以内という期間は減ることなく、そのまま維持されます。
売主の告知書を買主が受け取った日から、換算して8日以内であれば対象となります。

不動産の引渡しや代金支払いが完了していない

引渡しとは、土地や建物などの引渡しに加えて、所有権移転手続きが完了した状態のことを指します。
引渡しや代金支払いが完了している場合は、取引の安定性が重視されるため対象外となっています。
ですから、引渡しや代金支払いを完了していなければ、対象となります。

買主が契約解除などの書面を発行する

宅建業者は不動産に関する知識も経験もあり、買主より保護する必要はありませんので、宅建業者に対して買主を保護する目的でクーリングオフが存在します。
買主に有利になるようにと書面が効力を持つタイミングは、買主が契約解除の旨を記載した書面を発行した瞬間に発生します。
宅建業者に書面が到着したタイミングではありません。

クーリングオフが適応された際の流れ

買主が契約解除が適応されると知って、どのような流れで手続きを進めればいいのかを解説していきます。
買主にとって不利な条件での契約をさせられ契約解除をおこないたい場合は、すでに解説していますが8日以内に書面を発行する必要があります。
状況によって記載する内容は変わりますが、今回は土地付区分建物売買契約の解除に関する記載例をご紹介します。
44221
東京都渋谷区原宿
株式会社　原宿不動産
代表取締役　原宿 太郎 様
東京都渋谷区道玄坂
道玄 太郎　　
契約解除通知書
私は、貴社の担当者から説明を受け、下記契約を締結しましたが、宅地建物取引業法第３７条の２の規定に基づき、本書面をもちまして、下記契約を解除いたします。
つきましては、事前に支払った手付金〇〇万円を、すみやかに返還して頂きますようお願いいたします。
記
契約説明書受領日　　　　令和3年1月20日
契約名　　　　　　　　　土地付区分建物売買契約
物件名　　　　　　　　　原宿マンション
売買代金　　　　　　　　金 30,000,000円（税込）
契約締結場所　　　　　　原宿カフェ
宅地建物取引主任者　　　原宿 次郎氏
このような形でご紹介しましたが、基本的に様式は決められていませんので、インターネットなどで雛形を探して、活用するのが早いです。
書面が完成したら、普通郵便ではなく「内容証明郵便」で郵送するのが安心です。
内容証明郵便は「いつ、どんな内容を、誰に郵送したか」という証明になるので、宅建業者が受け取っていないと主張されても証明することができます。
ちなみに、宅建業者が書面を受取るのが8日以降であっても、書面を8日以内に発行していれば問題ありません。
書面を受け取った宅建業者は内容に記載されている、手付金など事前に受け取っている費用を、すみやかに返還しなければいけません。
そして、買主からの書面によることが原因で被った損害に対する、損害賠償や違約金などの費用を請求することはできません。
上記で紹介した流れに沿って手続きは完了します。
まさに買主保護の制度といえます。

まとめ

不動産売却においてのクーリングオフは、売買の知識や経験が豊富な宅建業者から、買主を保護するための制度です。
今後、売却を考えているのであれば、適応される条件や基準についてよく理解しておくことで、いざというときに買主を守ってくれます。
特に「契約後8日以内に書面を発行する」ということを覚えておき、契約解除時に冷静かつスムーズに対処できるようにしておきましょう。